부부공동명의 장약점 양도세, 취득세, 증여세, 종부세

부부공동명의 장약점 양도세, 취득세, 증여세, 종부세

투자 야수의 심장으로 다주택자, 그리고 2 주택자, 일시적 2주택자인 인원은 한번쯤은 들어봤을 겁니다. 2022년 정부에서 전세가격 안정화를 위해서 일시적으로 내놓은 제도인데, 골자는 다주택자, 2주택자 등 실거주를 하지 않아도 주택 양도 시 비과세를 할 수 있다는 것입니다. 이 제도가 처음 나왔을 때 양도세 문제로 다주택자들이 환호를 외쳤지만, 실상 그 조건이 까다로워 혜택을 받기 어려워 다시 잠잠해졌던 걸로 기억하고 있었어요.

종부세 공제금액 상향 및 세율 변경

종합부동산세 기본공제금액이 1세대 1주택자 대상으로 공시가격이 11억 원에서 12억 원으로 상향될 것이며, 기본공제 금액도 6억 원에서 9억 원으로 상향한다고 합니다부부공동명의시 18억 원 종합부동산세 세율도 다음과 같이 변경됩니다. 3 주택자 이상을 의미하는 다주택자를 제외한 나머지 분들은 요새 개편된 세율이 적용될 예정입니다. 다주택을 제외한 일적인 경우 과거 0.63.0 였던, 종합부동산세 세율이 0.52.7로 개편되었습니다.

주목할 점은 2 주택자에 대한 종부세 중과 폐지입니다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자들은 과거 다주택자 세율인 1.2~6.0%을 적용받았습니다. 하지만 2023년부터는 일반세율(0.5~2.7%)의 세금을 내면 된다고 합니다.

토지나 건물 등 부동산이나 분양권, 주식 등의 자산을 양도할 경우

생겨나는 소득에 관하여 부과하는 세금으로 제재지역 및 주택 수에 따라 20~30%의 중과세율이 적용됩니다. 양도세는 부부공동명의일 경우 시세차익이 절반으로 줄어들어 공동명의가 더 유리합니다. 하지만 조정대상지역 내 다주택자인 경우엔 불리하게 해당되는 경우도 있습니다. 양도세는 인당 매겨지는 세금이고 양도 당시의 시세차익에 따라 책정되므로 공동명의로 보유한 경우, 시세차익이 절반이 되어 과표 구간이 내려가기 때문에 기본 세율이 낮게 책정되는 혜택이 있습니다.

예를 들어, 양도소득 과세표준이 10억이라면, 45의 세율이 적용되지만, 부부공동명의라면 5억의 과세 표준으로 줄어들고 세율은 40가 적용됩니다.

종부세 공동명의 옵션1 vs 옵션 2 단독명의 무엇이 더 유리할까?

1 1주택자의 경우 공시 가격이 9억원 12억원 사이는 무요건 옵션 1이 유리합니다. 6억 2명 12억원까지는 무조건적인 공제가 가능하기 때문입니다. 만약 12억원 이상의 경우 금액 초반에선 부부 공동명의가 유리하지만, 금액이 점점 커지며 세액 공제가 점점 유리해지는 골든 크로스 약 14억원으로 봅니다가 존재하니 제대로 계산을 해보셔야 할 것입니다.

즉, 약 14억원 이상이라면 옵션2나 단독명의가 유리합니다. 여기에 반드시 주의하실 점은, 집값의 상승이냐 하락에 따라 유리한 옵션이 변하기 때문에 집값 변화에 따른 유동적인 대처가 필수적입니다. 2 다주택자의 경우 다주택자의 경우 공동명의시 세액 공제가 불가능합니다.

공동명의에서는?

2020년 12월 이전 공동 명의의 경우 기존에는 1인당 6억원 공제이며, 세액 공제가 없었습니다. 하지만, 이럴 경우 보유세 면에서 공동명의가 불리해 지는 점이 많아 내년인 2021년 부터는 1세대 1주택자에 한해 공동 명의도 장기보유고령자 종부세 세액 공제를 받을 수 있는 법이 국회 통과했습니다. 이에 따라, 정부는 공동명의시의 선택 옵션을 두가지로 만들었습니다. 공동명의 옵션 1 기존의 6억원 공제 및 세액 공제 없음 유지 종부세 미신고 시 적용 만약 부부 공동 명의시 6억원 2인 12억원 까지 종부세 면세가 가능하며 과세 표준도 부부가 나누어 절반으로 잡혀 낮은 세율이 적용됩니다.

대신 단독 명의 혜택인 장기보유고령자 세액 공제 혜택을 받지 못합니다.

기재부 공식답변 FATOP 15개 정리

기재부 공식 질의 답변 중 대부분이 알고 싶은 거 15개만 추려서 정리하였습니다. 질문 1 다주택자가 A, B, C주택 3채를 보유하고 있고 이들 주택을 모두 상생임대 조건에 맞춰 임관하여 줬다. 그러면주택을 팔 때 매년 양도세 과세 면제 혜택을 받을 수 있나. 답변 1 아닙니다. 양도세 과세 면제 혜택은 갖고 있던 주택 가운데 마지막 주택을 팔 때만 받을 있습니다. 예를 들어 A, B를 먼저 팔고 C를 마지막에 파는 경우 C에만 양도세 과세 면제 혜택을 줍니다.

먼저 판 A, B는 설령 임대료를 5 이내로 올려 계약했다고 하더라도 양도세를 면제받지 못합니다. 등록임대사업자로 등록한 다주택자도 요건만 충족하면 양도세 과세 면제 혜택을 받을 있습니다. 질문 2) 서울 강남구나 서초구의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나. 답변 2 그렇다.

자주 묻는 질문