상가임대차보호법 임대료 인상, 무조건 5% 제한?
Q 당신은 퇴직 후 자영업을 하기 위해 장사가 잘되는 곳의 업주와 합의하에 권리금을 주며 해당 영업을 인수하고 그 건물 임대차 계약도 인수받기로 했습니다. 건물 임대인과 임대차계약서도 작성하고 2년 정도 사업을 잘 해왔는데 느닷없이 임대인이 건물을 비워달라고 합니다. 법에 따르면 10년은 계속 장사할 수 있을 줄 알았는데? 그런데 임대인은 내가 기존 영업주의 임대차 계약을 인수했기 때문에 계약갱신을 더 이상 할 수 없다고 합니다. 맞는 말일까?A. 임차권 양도를 형식적으로 본다면 그럴 가능성이 높다.
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우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요로 합니다 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 나타나게해 줍니다.
수도권 과밀억제권역 지역 범위
그럼 2항에서 수도권 과밀억제권역 지역 범위가 어떻게 될까요? 서울을 둘러쌓고 있는 경기도 지역인데, 북쪽으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시까지 입니다.경기도 광주시와 용인시도 수도권 과밀억제권역이 아닐까라고 오해하시는 분도 있지만, 포함되지 않습니다. 신설법인은 때문에 용인시나 광주시에 법인을 등록하는 경우도 있습니다.
상가임대차보호법 적용제외 사항
다음과 같은 경우에 상가건물법의 보호를 받지 못합니다. 1차의 경우에 보증금이 지역별 전환보증금보다 많으면 일시사용 임대차계약이어야 합니다. 받지 말아야 한다보통의 경우에 중개자를 믿고 계약을 체결하는데 계약당사자로서 그런 내용을 알아야 합니다.
상가 임대차 보호법 이란?
상가 임대차 보호법 이란?상가를 임차하여 영업하는 임차인들에게 계약기간을 일정기간 보증함으로 써, 임차관계로 인하여 갑작스럽게 영업을 못하게 되는 상황을 방지하고 보호하는 법률입니다. 해당 법률은 계약갱신요구권, 임대료 인상 제한, 권리금 회수기회 보호조항 등 임차인의 권리를 보장해주고 있습니다. 그렇지만 무조건적으로 임차인을 보호해주는 것이 아닌 적법한 사유로서 임대인의 지위와 권리를 보장해주는 역할을 하고 있습니다. 해당 내용들에 관련해 서 자세하게 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.
대항력의 부여
상가건물임대차는 등기를 하지 않더라도 상가건물을 인도 받고, 사업자등록이 완료된 경우에 그 다음날 부터 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력이 있을 경우에 해당 상가건물이 매매나, 경매등으로 소유권이 넘어갔다 하더라도 새로운 소유자에게 권리를 주장할 수 있습니다.예를들면 경매로 인해 해당 상가건물의 소유자권이 변경이 되었다 하더라고, 사업자등록을 통한 대항력을 갖고 있다고 할 경우에 새로운 소유자를 상대로 상가건물을 사용/수익하거나 보증금을 모두 돌려받을때까지 해당 건물을 비워주지 않다도 되는 권리가 있다는 말입니다.
보호 기간
2018년 10월 16일 이후에 체결한 계약은 법적으로 최소한 10년이 보장 됩니다. 10년이 지나지 않았다면 임대차 계약이 종료되기 전 6개월부터 1개월까지는 계약을 갱신할 수 있습니다. 만약 정당하다고 여겨지는 사유가 없다면 임대인은 임차인의 요구에 동의를 해야 합니다. 만약 2018년 10월 16일 전에 계약을 했다면 5년을 보호받을 수 있으며 재계약날짜가 2018년 10월 16일 이후라고 해도 처음 계약한 날짜를 기준으로 보아 5년을 보호받습니다.
상가 임대차보호법?
상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.
환산보증금이란
전환보증금이란 임대차보호법상 '임대보증금액'과 '월세환산금액'을 합한 금액을 말합니다.쉽게 말해 월세의 일부를 임대차계약서에 보증금으로 환산하는 형태라고 이해하시면 편합니다.따라서 이러한 “전환예금”을 얻기 위한 계산식은 다음과 같이 구할 수 있습니다.
10년 지나면 권리금 회수도 못 할까?
10년 지나면 권리회복 6개월이 주어지지 않을까요? 아니요2019년 5월 대법원에서 판례가 나왔다고 말했습니다. 임차인은 임대차기간을 포함한 전체 임차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없으나 임대인은 임차인의 권리회복을 위한 시간을 보장할 의무가 있습니다.따라서 법적으로 계약연장을 신청할 수 있는 이행기간인 10년이 지나도 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하더라도 그 기간인 6개월은 충분히 보장받을 수 있다고 볼 수 있습니다. 권리를 되찾을 수 있는 곳.
상가임대차 보호법을 줄여서 상임법이라고 칭하겠습니다. 그러면 환산보증금과 상임법에 있어 어떤 의미가 있는지 궁금할 텐데요. 각 지역별 환산보증금이 다를 텐데, 이 법의 핵심인 임차인 보호규정 때문에 그렇습니다. 중요합니다. 상가 점유와 사업자등록을 한 임차인은 경매 시 후순위보다 우위 주장 가능.환산보증금을 초과하는 상가 임대차는 상 입법에 보호를 못 받는다고 오해하는 상가 세입자가 있는데 결론은 그렇지 않다는 것입니다. 환산보증금을 초과하더라도 계약갱신청구권과 권리금 회수 기회 보호권, 대항력을 건물주를 상대로 행사하고, 주장할 수 있습니다. 다만, 주의하실게 매년 임대료 인상 규정은 5% 제한에 적용받지 않는다는 점입니다.