임차권등기명령 신청방법 알아봅시다
피신청인은 201 전소유자 소외 A와 경기도 수원시 장안구 천천동 56924, 502호(이하 이 사건 주택이라 합니다)에 관하여 임대차보증금은 90,000,000원으로, 임대차기간은 24개월로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 확정일자는 201 받았고, 주택인도와 주민등록은 201 2 마쳤습니다.
전세 사기 의심 상황
계약 당시 임대인의 국세지방세 완납증명서 확인 없이 등기부등본만 체크함계약 당일 또는 계약 중간에 임대인이 새로운 사람(바지사장)으로 바뀜임대인이 바뀐 것을 알게 되었지만 부동산에서 신상을 제대로 안 알려줌전세계약 당일에 임대인이 바뀌거나 또는 바뀐 사실을 부동산에서 신상에 대해 제대로 알려주지 않는다면 전세 사기 상황이라 의심할 수 있습니다.
최우선변제권 배제
임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 세입자들은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 가 없습니다.그 이유는, 새로 전입한 임차인에게 을 인정하게 되면, 주택임차권등기를 한 임차인 및 기존에 있는 선순위 채권자의 이익을 침해할 우려가 있기 때문입니다.즉, 해당 주택에 이미 임차권등기가 되어 있다면, 기존 임차인의 권리를 우선 보호해야 하므로, 새롭게 들어오는 후임 임차인들은 법으로 보호하지 않는 것입니다.따라서, 혹시라도 새롭게 집을 구해서 임대차 계약을 하려는 부동산에 “임차권등기”가 되어 있다면, 추후에 본인의 보증금을 보호받지 못할 수 있으므로 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
임차권등기명령 신청자격
계약기간 만료 전에는 신청이 불가능합니다. 임차권등기명령은 임대차계약 종료 후 보증금을 반환하지 아니한 임차인에 한하여 신청할 수 있습니다. 이 두 가지 조건을 모두 충족해야 신청할 수 있습니다. 임대차계약 종료 후 단, 임대계약기간 만료 이전이라도 임차인 또는 임대인의 통지에 의해 계약이 종료되고 그 이후에도 보증금을 반환하지 아니한 경우에 신청이 가능합니다.(단, 통보시기와 계약해제 신청인이 누군가에 의해 임차권 등기명령 신청 가능 기간이 바뀔 수 있습니다.) 보증금을 돌려주지 않은 상태여야 하는 보증금의 일부만 반환되지 않았더라도, 임차권등기명령의 신청이 가능합니다.
임차권등기명령 신청요건
임차인은 임대차 기간이 종료된 후 보증금 반환을 받지 못한 경우에 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 계약기간 만료로 종료된 경우에 뿐 아니라 해지통고에 따라 임대차가 종료된 경우, 합의 해지된 경우에도 신청할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 보증금 반환은 보증금 전체를 반환받지 못했을 때이든 일부라도 돌려받지 못한 경우이든 신청 가능합니다. 자세한 신청요건과 임차주택의 범위에 대해 서는 법령정보에서 확인하시기 바랍니다.
임차권등기명령은 언제 신청해야 하나요?
주택임대차보호법에 따르면 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있기 때문에, 이러한 동시이행은 계약종료일을 기준으로 합니다.때문에, 임차권등기명령은 반드시 전세계약이 만료가 된 후에 신청이 가능하며, 임대차계약을 할 수 있는 시기는 계약서에 정확히 만료가 된 날짜를 기준으로 합니다.다만, 이때 임대인과 구두로 퇴거일을 정했다면, 이를 입증할 책임은 임차인에게 있기에 그 날짜를 입증할 객관적인 문자내역이나, 녹음 등의 증거자료를 확인하여 입증해야 합니다.
신청절차
임차인은 아래의 사항을 기재한 “임차권등기명령 신청서”를 작성하여 첨부서류와 함께, 임차주택 소재지를 관할하는 관할법원에 접수를 하면 됩니다. 법원 심사는 통상적으로 2주 정도 걸립니다.사건의 나타나게임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호임대차 목적인 주택 또는 건물의 나타나게반환받지 못한 임차 보증금액 및 차임신청취지 : 임대차 계약일자, 임차 보증금액, 주민등록일자, 점유 개시일자, 확정일자 받은 날신청 이유 : 임차권등기명령의 타당성 여부를 판단하는 부분이므로, 임대차 계약 체결 사실 및 계약내용 등을 간결하고 구체적으로 기입을 해야 합니다. 공란이 부족할 경우에 “별지”를 첨부하여 작성하면 됩니다.
신청이 가능한 임차주택은 기본적으로 ‘등기’가 되어 있어야 합니다. 즉, ‘미등기’나 ‘무허가 건물’의 임차인은 신청이 불가능합니다.주택의 일부분을 임차한 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 예를 들어 다가구주택(원룸) 일부분에 신청이 가능합니다. 다만, 이때에는 임대차의 목적이 되는 부분의 ‘도면을 첨부’해서 신청을 해야 합니다.임차목적물이 등기부등본상에 ‘주거용도’가 아니라더라도, 실제 주거용으로 임차하여 사용하였다면, 임차권등기명령 신청이 가능합니다.