상가임대차보호법의 우선변제권 이해

상가임대차보호법의 우선변제권 이해

상가임차인은 상임법을 통해 법적인 권리를 보호 받습니다. 예전보다 권리가 커졌음에도 불구하고 여전히 관련 내용에 대해 잘 모르고 계신 소상공인 분들을 자주 만날 수 있습니다.’법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.’라는 말이 있듯이 권리를 침해당할 위기에 처했을 때 적극적인 대응을 하지 않는다면 피해가 발생할 수 있습니다. 따라서 사전부터 내 권리를 확실하게 알아두시길 바랍니다.가장 헷갈리시는 부분 중 하나는 계약갱신요구권 입니다. 상가임대차보호법 10년 주장할 수 있는 것은 많이들 알고 계실 텐데요. 최초계약일로부터 10년 간 계약갱신권을 행사할 수 있습니다.

대항력의 부여

상가건물 임대차의 경우에 등기가 안 되어도 상가건물을 넘기고 상가등기가 되면 다음날부터 저항을 받게 됩니다.대항력이 있는 경우에 해당 상가 건물이 매매나 경매 등에서 소유권을 넘어도 새로운 소유자에게 권리를 주장할 수 있습니다. 대항력이 있다고 하는 경우, 새로운 소유자를 상대에게 상가 건물을 사용/수익하거나, 보증금을 전부 반환할 때까지, 그 건물을 비우지 않아도 되는 권리가 있다고 하는 것입니다.

환산보증금이란

환산보증금은 상가임대차 보호법에서 ‘임대차의 보증금액’과 ‘월세 환산액’을 합한 금액을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 ‘월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식’이라고 이해를 하시면 편한데요. 그래서, 이러한 “환산보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 &times 100)위 계산식에 따라, 예를 들자면보겠습니다.

환산보증금이란

보증금과 월세전환액을 합한금액을 말합니다. 환산보증금 = 계약한 보증금 + (월세&times100)ex) 보증금 2000만원 / 월세 250만원의 임대차 계약 체결시환산보증금 = 보증금2000만 + ( 250만 x 100 )환산보증금 = 2억7천만원상가임대차보호법은임차인이 환산보증금액범위내 인경우에만 적용이 됩니다.상가임대차보호법 적용범위상가임대차보호법을 적용받기 위해서는 일정한 ‘요건’이 필요합니다.

10년 지나면 권리금 회수도 못 할까?

10년 후에 권리를 되찾는 데 6개월이 걸리지 않을까요? 아니요2019년 5월 대법원에서 판례가 하나 나왔습니다. 임차인이 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하여 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 임차인의 권리금의 회수 기간을 보장할 의무가 있습니다.따라서 법적으로 갱신청구권을 주장할 수 있는 행사기간인 10년이 지나도 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하더라도 6개월 동안은 충분히 보호받을 수 있다고 볼 수 있습니다. 권리를 되찾을 수 있는 기간.

상가 임대차보호법?

상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.

상가임대차보호법 적용제외 사항

다음과 같은 경우에 상가건물법의 보호를 받지 못합니다. 1차의 경우에 보증금이 지역별 전환보증금보다 높을 경우에 일시사용 임대차계약이어야 합니다. 받지 말아야 한다보통의 경우에 중개자를 믿고 계약을 체결하는데 계약당사자로서 그런 내용을 알아야 합니다.

수도권 과밀억제권역 지역 범위

그렇다면 2항에서 수도권과밀억제권역의 범위는 어떻게 될까요? 서울을 둘러싸고 있는 경기도 지역으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시에 이른다. 북쪽으로는 -시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시를 포함하는데, 한 지역으로 오해하시는 분들이 계시는데 포함되지 않습니다.신설법인을 위해 용인시나 광주시에 법인을 등록하는 경우도 있습니다.

보호 기간

2018년 10월 16일 이후에 체결된 계약은 최소 10년 동안 법적으로 보장됩니다.10년이 지나지 않은 경우에 임대차 계약이 종료되기 전 6개월에서 1개월까지 계약을 갱신할 수 있습니다.임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 요구를 받아들여야 합니다.2018년 10월 16일 예전에 계약을 체결한 경우에 5년간 보호되며, 갱신일이 2018년 10월 16일 이후이더라도 최초 계약일을 기준으로 5년간 보호됩니다.

우선변제를 받을 임차인의 범위는?

우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요합니다. 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 표현해 줍니다.

그러나, 1번 항목은 이후 언급할 2020 코로나 개정으로 인해, 기준이 모호해지게 되었습니다.그렇지만, 2018년 10월 17일부터는 1년에 임대료를 5%까지만 인상할 수 있습니다. 또, 1년 이내에는 임대료를 재인상할 수 없습니다.다만, 10년의 임대기간이 끝나고, 신규계약을 체결하고자 할 시에는 임대료 상승 폭에 제한이 없습니다. 주인의 사용하고자 하는 만큼 인상할 수 있습니다.추가적으로, 2020년 코로나 바이러스라는 전례 없는 질병으로 인하여 상가임대차 보호법이 다시 한번 개정되코로나 개정안은, 임차인에게 ‘임대료 감액청구권’을 부여하고, 임차인의 부담을 덜기 위해, ‘임대료 연체 유예기간’을 6개월로 연장시킨다는 내용을 골자로 하고 있습니다.